Akaryakıt İstasyonları Gayrimenkul’müdür?
Gayrimenkul dediğimizde aklımıza gelen taşınmaz diye de tabir ettiğimiz arsa, üzerindeki yapı ve donatılardan ibaret mülklerdir. Bu mülklerin değeri lokasyonuna, yapısına, işlevine ve hitap ettiği ihtiyaç kesimine göre değişmekle beraber sadece oluşan ihtiyaca cevap veren değil aynı zamanda bir yatırım aracı olarak da alınıp satılırlar. Zamana ve koşullara göre değişir yenilenir ve hatta dönüştürülebilirler. Âmâ şu bir gerçek ki zaman içinde değeri hep ileriye doğru giden bir özelliğe sahiptirler. Bu özelliğinden dolayı dünya ekonomisinde ilk sırayı her zaman gayrimenkul alır parasal hacim olarak 250 tirilyon dolarla dünyanın en cazip sektörleri arasındaki yeri kolay kolay değişmez.
Bu sebepledir ki istihdamında doğrudan ve dolaylı lideri konumundadır. İmalatının yanında satış ve pazarlamasıda cazibe merkezi haline geldiğinden satış ve pazarlamaya dayalı hizmet sunan devasa kurumsal yapılarında doğmasına vesile olmuş ve hatta bu alanda uzmanlık birimleri ve bölgeleri oluşmuştur.
Her birimin kendi içinde uzmanlık gerektiren alanların çeşitliliği bilgi ve birikiminde olmasını mecburi hale getirmiştir. Örnek verecek olursak ticari gayrimenkuller içinde dükkân, ofis, mağaza, avm, otel gibi ünitelerin yanında sadece boş haliyle değil faal halleriyle de satışı ve kiralaması ayrı bilgi ve birikimi barındırması kaçınılmaz olmuştur. Bu üniteleri çalışan kişi ya da kurumların sadece satış pazarlama alanında değil değerleme alanında da yetkinliğinin olması mülk sahipleri ve alıcıları tarafında da tercih edilir hale gelmiştir. Gayrimenkul danışmanı günümüzde yatırım danışmanlığı yapabilecek donanıma sahip değilse tercih odağı olmaktan uzaklaşmaya mahkum demektir. Bu yetkinliklere sahip olmak için eğitimler ve sektörel okur yazarlık artık olmazsa olmazdır.
Yatırımcı danışmanın ağzından alacağı mülkün sadece bu gününü değil yarınını da duymak istemektedir. Mülk sahibi danışmanın mülküne değer katarak satacağı izlenimini edinmeyi önceliği olarak almıştır. Mülkü alırken de satarken de doğru tanımlamak ve her iki tarafa yön çizmek yol göstermek ilk beklenti halini almıştır. Resim çekmekten ziyade her iki tarafa da mutluluğun resmini çizmek beklentisi danışmana oldukça ağır bir yük yüklemiştir ki buda ancak eğitim ve sektörel okuryazarlıkla mümkündür. Hani Nazım Hikmet Abidin Dino’ya demiş ya “BANA MUTLULUĞUN RESMİNİ YAPABİLİRMİSİN ABİDİN”
Yatırımcıda danışmandan yatırımının sadece bu gününün değil yarınınında resmini yapmasını ister bir anlamda.
Mülkü tanımlama demişken gelelim konu başlığımıza
Akaryakıt istasyonları gayrimenkul ‘müdür
Akaryakıt İstasyonlarını diğer Gayrimenkullerden ayıran birçok faktör vardır. Bu konunun temel prensibi İstasyonların kuruluşundan itibaren aynı işi yapan ve farklı sektörlere dönüştürülemeyen ticari alanlar olmasıdır. İstasyonlar; istasyon olarak alınır, satılır ve kiraya verilir. Yani gayrimenkulü değil içerisinde birçok bileşeni barındıran ticari bir faaliyeti satıyorsunuz. İstasyonlar ortalama 1.600 ile 3.000 m2 arsa üzerine kurulu ticari tesislerdir. Bunun içerisinde idari bina ve market alanı, kanopi altı dediğimiz pompa adalarının bulunduğu alan, araç yıkama alanı, yakıt tanklarının gömülü olduğu ve LPG tesisatının gömülü olduğu alanlar olarak yerleşim gösteren tek tip projelerdir. Kurulum maliyetleri 3 ila 6 milyon Türk Lirası arasında değişen yapılardır. Kurulum maliyeti en fazla 6 milyon tl hadi arsasını da 10 milyon tl diyelim toplam maliyeti 16 milyon tl olan bir gayrimenkulü ortalama 30 milyon tl ile 300 milyon tl arasında değişen fiyatlara hangi sebeple sattığınızı çok iyi bilmeniz gerekmektedir.
Düşünün ki bir mağazayı tekstil satarken markete vb bir çok işe dönüştürebilirsiniz ama istasyonu mesela züczaciyeye dönüştüremezsiniz. Siz hiç yol üstünde olmayan istasyon gördünüz mü?
Ya da faalken arsa m2’si ve donatı değerlemesiyle satılan istasyona denk geldiniz mi?
İşte bu sebeptendir ki istasyonun değerini içindeki ticari işleyiş belirler. Düz baktığınızda arsası ve fiziki donatılarıyla gayrimenkul tanımına girer ama satış fiyatı gayrimenkul değerinin çok üstündedir.
Satışa yönelik değerleme ve satış pazarlama sürecini yönetmek için gayrimenkul danışmanı olmanız yetmez değerlemesini çok iyi bilmeniz sektörel okuryazarlık ve yatırım danışmanlığı tarafınızın da güçlü hatta çok güçlü olması gerekir.
Bazı gayrimenkul danışmanı arkadaşlarımız satış fiyatındaki cazibeye kapılarak doğrudan yada dolaylı edindikleri istasyon portföyünü diğer gayrimenkuller gibi satabileceğini düşünerek alırlar fakat sonrasında işin içine girdiklerinde aslında durumun hiçte öyle olmadığını görürler.Zaten durumun biraz farkında olan satıcılar bu arkadaşlarla konuştuklarında anlarlar ve portföyü vermezler fakat verenler ise zamanla ilerleyişin sıkıntısını görüp geri çekerler bu arada böyle bir duruma düşen danışman ise hem o portföyü hem sahibinin diğer farklı portföylerini ve verimli bir etki çevresinide kaybeder bununla da kalmaz hemen hemen herkesin birbirini tanıdığı spesifik bir alan olduğu için ismi kısa zamanda olumsuz bir biçimde kulaklara fısıldanır.
Onun içindir ki bu yola gönül koymuş danışmanların mülkün tanımını iyi bilmesi, sektörel okuryazarlığının olması, yatırım danışmanlığı tarafını iyi etüt etmesi ve illaki değerlemesini bilmesi gerekir.
Kulak küpesi bir bilgide;
Değerlemesini yapmadığınız bir istasyonun satış, pazarlama ve kiralamasına zinhar talip olmayınız..
Mutlu Taşdemir
Sektör Uzmanı / Eğitmen
